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Il Sole 24 Ore - I mutui accelerano alla fine del 2009 ma chiudono in rosso
08.03.2010di Chiara Bussi
Il bilancio di fine 2009 è ancora negativo, ma il profondo rosso del 2008 ha assunto un colore più tenue, con qualche spiraglio di luce. Secondo la fotografia del mercato dei mutui scattata dall'Osservatorio Assofin, le erogazioni totali hanno archiviato il 2009 con un calo del 6,8%. Una frenata meno brusca rispetto al tonfo del 14,4% registrato nel 2008. Non solo. Nel quarto trimestre la curva è tornata in territorio positivo, segnando un rialzo del 20,5%. Le prime prove tecniche di ripresa, ancora tutte da confermare nei prossimi mesi, non sono l'unica novità: lo scorso anno il tasso variabile ha ufficialmente spodestato quello fisso nelle scelte dei risparmiatori e la surroga del mutuo è stata la protagonista assoluta sulla scena.
Se lo zoom si allargaall'intero 2009 il dato totale elaborato da Assofin (che copre l'80% del mercato) nasconde un andamento a due facce: i contratti di mutui per l'acquisto della casa sono diminuiti del 5,6% e le erogazioni sono calate del 14,2%. Surroghe, mutui di sostituzione, di ristrutturazione e di liquidità (i cosiddetti "altri mutui") sono invece balzati del 20%. Restringendo il focus sul solo quarto trimestre, anche le erogazioni di mutui di acquisto sono tornate in territorio positivo, con un rialzo del 13,8%.
Anche se il confronto avviene con un quarto trimestre 2008 molto depresso. A tutto gas gli "altri finanziamenti", cresciuti del 40%. È soprattutto qui che si è giocata la partita tra le banche, che hanno accentuato la pressione competitiva. Tanto che oggi un quinto del credito erogato deriva da sostituzioni e surroghe.
«L'andamento dell'ultimo trimestre mostra che ci sono segnali di una ripresa del mercato degli immobili e dei mutui – sottolinea Giuseppe Piano Mortari, direttore operativo di Assofin –: da un lato sono venuti meno i timori di bolle immobiliari, dall'altro si torna a ripiegare sul mattone, anche perché gli investimenti alternativi sono ritenuti poco attraenti». Per Angelo Drusiani, esperto di mercati obbligazionari di Banca Albertini Syz, «i rendimenti bassissimi dei titoli di Stato hanno portato una parte degli investitori a tornare al mattone, ma i dati del quarto trimestre racchiudono anche un effetto– scudo fiscale: parte dei capitali rimpatriati sono stati investiti in immobili».
Cambia anche l'identikit del finanziamento. Il peso dei contratti oltre 26 anni scende al 38% sul totale dei flussi erogati rispetto al 43% del 2008, mentre aumenta di 5 punti la fascia da 10 a 25 anni. Sempre più rari, inoltre, i mutui che coprono l'intero valore dell'immobile: oggi solo il 5% dell'erogato prevede questa formula. Una quota dimezzata rispetto al 2008. «Il dato –spiega Piano Mortari – riflette una maggiore prudenza nell'erogazione da parte degli operatori, ma anche la volontà dei risparmiatori a non indebitarsi eccessivamente ». Il differenziale ancora elevato tra il tasso variabile e quello fisso porta a optare per il primo, anche grazie alle nuove formule "con cap". Aumenta però anche l'indice di gradimento del misto, che passa dal 10 al 14% del totale erogato.
Questo il fermo immagine sul 2009. Cosa succederà nel 2010? Luca Dondi, analista del mercato immobiliare di Nomisma, invita alla cautela: «Complessivamente il 2009 è stato ancora un anno di contrazione dell'erogato ». Per l'anno in corso, spiega, «tutto ruota intorno alla disponibilità creditizia: una ripresa può venire solo se gli istituti saranno più propensi a concedere crediti, perché gli spunti non arriveranno dai prezzi degli immobili che scenderanno solo in misura contenuta. Si sta creando una domanda potenziale, ma c'è anche una forte selettività delle banche e il risultato è una situazione di stallo. Vedere nel dato di un solo trimestre un segnale di ottimismo è una forzatura ».
Per gli addetti ai lavori il 2010 sarà piuttosto un anno di transizione. «Lo scorso anno –ammette Raffaele Cicala, responsabile household financing di Unicredit – abbiamo attraversato un contesto di mercato tra i più critici, dove i parametri di riferimento dei tassi di interesse sono notevolmente diminuiti, ma nel contempo è rimasto ancora molto elevato il costo di approvvigionamento di denaro per le banche ». Quest'anno «si iniziano a intravvedere i primi segnali di ripresa, ma stimiamo che si tratterà di una crescita contenuta. Sarà infatti necessario vedere come si muoverà il sistema internazionale e nazionale per valutarne i riflessi sulle scelte delle famiglie in tema di finanziamento». È presto, insomma, per dire che si intravede la luce in fondo al tunnel. «L'effetto congiunto dei tassi di interesse ai minimi storici e della leggera riduzione dei prezzi degli immobili sta generando i primi segnali di espansione della domanda di mutui. Nel contesto attuale – conclude però Luciano Ambrosone, responsabile prodotti di impiego di Intesa Sanpaolo, direzione marketing privati – è normale aspettarsi ancora un atteggiamento di prudenza delle famiglie nel sottoscrivere impegni di lunga durata. Ma sarebbe sbagliato sottovalutare i primi segnali positivi che provengono dal mercato».
Il bilancio finale
Le erogazioni totali di mutui immobiliari
-6,8%
Sono le erogazioni totali dei mutui immobiliari nel 2009. Il dato segna un miglioramento rispetto al calo del 14,4% registrato nel 2008. A pesare è stata la componente dei crediti per l'acquisto della casa, che ha chiuso il 2009 con una frenata del 14,2 per cento. In rialzo invece del 20% gli "altri mutui" (surroghe, sostituzioni, mutui per la ristrutturazione e liquidità).
Il trend si inverte nel quarto trimestre
+20,5%
E' la performance delle erogazioni di mutui nel quarto trimestre 2009 che ha interrotto la fase negativa. I crediti per l'acquisto della casa sono tornati in territorio positivo, registrando un aumento del 13,8%, mentre continuano a correre gli "altri mutui" registrando un balzo del 40,9 per cento. Il punto più basso era stato toccato nel primo trimestre (-23,4 per cento).
Frenata meno brusca per i contratti
-5,6%
È l'evoluzione del numero di contratti di mutui immobiliari nel 2009. La frenata è meno brusca rispetto al calo del 13,5% registrato nel 2008. Alla fine dello scorso anno sono stati stipulati 353.733 contratti, secondo l'Osservatorio Assofin che copre l'80% del mercato. Di questi 248mila sono mutui per l'acquisto di una casa e 106mila sono surroghe e sostituzioni.
Sempre più rari i finanziamenti al 100%
5%
Nel 2009 solo il 5% dei flussi erogati ha un importo che copre l'intero valore dell'immobile contro il 10% nel 2008 e l'11% nel 2006 e 2007. Sostanzialmente stabili gli importi finanziati: il 51% dell'erogato riguarda una somma compresa tra 101 e 200mila euro. Si riduce la durata: il peso della fascia oltre 26 anni scende al 38% dal 43% del 2008.
Nella battaglia tra i tassi vince il variabile
48%
È il tasso variabile la formula più gettonata nel 2009, trainata dall'opzione "variabile con cap". La percentuale sui flussi erogati ha registrato un balzo di ben 30 punti percentuali rispetto al 18% del 2008. Sale anche il peso dei mutui a tasso misto, pari al 14% nel 2009, quattro punti in più rispetto al 2008. Mentre il tasso fisso passa dal 72 al 38 per cento.
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